На честное слово надейся, а сам не плошай

В последнее время возросло количество судебных споров об оспаривании сделок с недвижимым имуществом в связи с неисполнением обязательств по оплате и с существенными нарушениями одной из сторон договоренностей. Росреестр привлекается к таким спорам в качестве третьего лица.
Одним из последних дел, которое прошло все судебные инстанции, было разбирательство о взыскании с покупателя задолженности по оплате за квартиру и процентов за пользование чужими средствами. Суть спорной ситуации в следующем. Гражданин М. решил приобрести квартиру, которая находилась в собственности у двух лиц. В условиях договора ясно и недвусмысленно указано на факт передачи части наличных денежных средств продавцам в равных долях до его подписания. Кроме того, договор купли-продажи был удостоверен в нотариальной форме. Нотариус дополнительно разъяснила продавцам и покупателю, что в случае сокрытия истинных намерений они самостоятельно несут риски признания сделки недействительной, а также риск наступления иных отрицательных последствий. На тот момент участников сделки все устраивало.
А вот спустя время один из продавцов обратился в суд с намерением взыскать с покупателя так и не оплаченный первоначальный взнос. Мол, расписка в получении денег была оформлена лишь для вида, а по факту деньги переданы не были. Точку в споре поставила кассация: оснований для взыскания денежных средств не имеется. Предполагалось, что участники сделки действуют разумно и добросовестно. Cуд отметил: в договоре сказано, что расчет между сторонами произведен в оговоренном размере в полном объеме до подписания договора. Документ содержит весь объем соглашений между участниками сделки. Подписав договор лично, продавец подтвердил факт оплаты.
На данном примере наглядно видно, насколько важно отражать в договоре все детали, особенно относительно расчетов. Доказать в суде безденежность по расписке не так-то просто. В полномочия Росреестра как регистрирующего органа не входит проверка расчетов между сторонами сделки. Действительная воля выражается в договоре. Как будут происходить расчеты между покупателем и продавцом реально – это ответственность сторон договора, а не Росреестра.
Нередко стороны сделки договариваются между собой о рассрочке платежа, не прописывая это обстоятельство в договоре, полагаясь на честное слово, что сумма будет оплачена в ближайшие дни. Но после получения заветного документа о переходе права собственности клятвенные обещания забываются.
Чтобы избежать судебных тяжб такого характера, Управление Росреестра по Чувашии акцентирует: договорные условия должны соответствовать фактическим обстоятельствам. Если вам попался недобросовестный покупатель или продавец и вы вынуждены будете обратиться в суд, то для судьи существенными будут условия, прописанные в договоре. Иные устные договоренности будут отброшены. Иначе говоря, что написано пером, не вырубишь топором. Суды исходят из буквального толкования положений о произведенном расчете, отраженном в договоре. Даже свидетельские показания в этом разбирательстве не берутся во внимание.
Кроме того, если что-то пошло не так, то участникам сделки ничто не мешает оперативно, до истечения срока регистрации, обратиться в МФЦ с заявлением о приостановлении регистрации перехода права.
Хотелось бы обратить внимание еще на один факт — условие о рассрочке платежа влечет возникновение законной ипотеки как обременения заложенного имущества, если иное не предусмотрено письменным соглашением сторон. Такая ипотека в силу закона также подлежит регистрации по отдельному заявлению, подаваемому одновременно с заявлением о регистрации перехода права. В такой ситуации приобретаемая недвижимость поступает в залог продавцу как гарантия оплаты.
«Жизненные ситуации у заявителей разные, поэтому необходимо максимально точно формулировать условия сделки, которые стороны обязательно должны согласовать и письменно зафиксировать, в том числе это касается порядка и формы расчета. Условия сделки должны соответствовать действительным намерениям. Только в этом случае есть гарантия того, что, если что-то пойдет не по сценарию, суд примет вашу позицию с учетом письменных договоренностей», — подводит итог начальник отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Чувашии Татьяна Захарова.
Пресс-служба Управления Росреестра по Чувашии.