Старый дом просто так не снести
Вопрос: Собираюсь снести старый дом. Говорят, что просто так теперь это не сделаешь. Нужен ли акт обследования снесенного дома, и кто готовит этот документ, кадастровый инженер?
Отвечает заместитель руководителя
Управления Росреестра по Чувашии
Татьяна Васильева:
- С 4 августа 2018 года новыми положениями Градостроительного кодекса РФ определены документы, необходимые для сноса объекта капитального строительства, и регламентирована процедура самого сноса.
Если собственник частного дома решил его снести, то не позднее чем за 7 рабочих дней до начала сноса ему необходимо подать в орган местного самоуправления уведомление о планируемом сносе объекта. К уведомлению прилагаются материалы обследования объекта. Если собственник здания — юридическое лицо, то потребуется проект организации работ по сносу. После сноса объекта в течение 7 рабочих дней собственник (застройщик) должен подать в местную администрацию уведомление о завершении его сноса.
Таким образом, если работы по сносу объекта капитального строительства, не связанному со строительством или реконструкцией объекта капитального строительства на месте снесенного объекта, осуществлены после 04.08.2018 г., то к акту обследования должны быть приложены уведомления в адрес органа местного самоуправления о планируемом сносе и о завершении сноса объекта капитального строительства.
Акт обследования представляет собой документ, в котором кадастровый инженер подтверждает гибель или уничтожение объекта. Без акта и кадастрового инженера не обойтись. Акт подготавливается на основании сведений, полученных в результате осмотра места нахождения объекта недвижимости с учетом сведений Единого государственного реестра недвижимости, иных документов, подтверждающих прекращение существования объекта недвижимости или являющихся основанием для сноса объекта недвижимости. Это может быть решение собственника о сносе объекта в случае его добровольного сноса, документы органов власти, подтверждающие факт стихийных бедствий или других чрезвычайных ситуаций — в случае гибели объекта по причинам, не зависящим от воли собственника, и т.п. Указанные документы включаются в состав приложения к акту обследования.
На защите несовершеннолетних владельцев недвижимости
В нашей республике свыше 115 тысяч владельцев различной недвижимости, которые не достигли 18-летнего возраста. Кто-то обладает целыми квартирами, кому-то принадлежит лишь небольшая доля в частном доме или комната секционного типа, а кто-то имеет и квартиру, и участок, и садовый домик. Размер и количество здесь не имеют значения. Важно то, что все дети являются полноправными собственниками объектов недвижимости. Но они пока не могут самостоятельно распоряжаться своей недвижимостью. За них это делают их родители.
Правда, бывают случаи, когда не особо сознательные родители планируют совершить сделки в ущерб детей. Чтобы исключить совершение таких неправомерных действий, государством продуман способ защиты прав несовершеннолетних в виде создания органов опеки и попечительства.
Согласно положениям Семейного и Гражданского кодексов все сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетних в возрасте до 18 лет осуществляются с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Без такого документа (постановления на продажу) действие с квартирой не подлежит регистрации, а значит, является незаконным.
Получение разрешения органов опеки на продажу или обмен жилья, доля в котором принадлежит ребенку, необходимо даже в том случае, если несовершеннолетний не проживает в данной квартире, а зарегистрирован на другой площади (даже в другом регионе или государстве). Прописка не влияет на возникновение или лишение права собственности. Отсюда следует, что участие несовершеннолетнего собственника в процессе заключения сделок купли-продажи их серьезно усложняет.
Но такие меры предосторожности не напрасны. В практике встречались разные случаи: например, когда вполне ответственные родители попадались на уловки мошенников, когда родители пытались решить свои финансовые проблемы через продажу жилья, не учитывая интересы ребенка. Не такая уж большая редкость и неблагополучные семьи, где порочные наклонности родителей приводят к потере жилья. Поэтому участие органов опеки и попечительства на этом фоне не выглядит излишним для защиты прав и интересов детей.
Обратите внимание, что сделки с недвижимостью несовершеннолетних детей подлежат нотариальному удостоверению. И разрешение органов опеки является обязательным документом.
Объект должен быть привязан к земле
Привязать объект капитального строительства к земельному участку — значит установить фактическое местоположение объекта на конкретном земельном участке.
Чаще всего вопрос привязки объектов недвижимости возникает при ее оформлении. Например, такие сведения могут потребоваться в банк при получении ипотеки, в газовую службу или водоканал при подведении коммуникаций к дому, в администрацию при оформлении разрешения на ввод в эксплуатацию или в иные организации.
Если объект недвижимости не привязан к участку, могут возникнут различные сложности. Например, бывают случаи, когда часть дома выходит за границы земельного участка, а это уже прямое нарушение земельного законодательства. За такой самозахват земли могут и оштрафовать.
«Чтобы избежать проблемных ситуаций, гражданам можно заранее позаботиться о наличии в реестре недвижимости привязки домов к соответствующим земельным участкам. Если она отсутствует, необходимо обратиться к кадастровому инженеру для подготовки технического плана. Специалист проведет обмер постройки и определит её точные координаты с привязкой объекта к земельному участку. Связь между участком и строением инженер также может установить при процедуре уточнения границ земельного участка», — рассказала начальник отдела ведения ЕГРН Управления Росреестра по Чувашии Надежда Яковлева.
Собственнику объекта недвижимости нужно обратиться в МФЦ «Мои документы» с заявлением об учете изменений и с техническим планом для внесения сведений о связи объектов недвижимости в ЕГРН.
Следует напомнить, что исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Кроме того, по договору продажи ОКС покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Если мама — даритель
Вопрос: Моей дочери 10 лет. Я хочу подарить ей свою квартиру. Так как она несовершеннолетняя, у меня возникает вопрос: может ли даритель (мама) в договоре выступать одновременно законным представителем одаряемого (несовершеннолетнего ребенка)? Отец дочери с нами не живет и никак не участвует в нашей жизни, поэтому попросить его выступить на ее стороне я не могу.
Ответ: Такая сделка не противоречит законодательству. За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки с недвижимым имуществом согласно статье 28 Гражданского кодекса РФ могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.
Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками (в соответствии с пунктом 3 статьи 37 Гражданского кодекса РФ).
Поскольку при дарении объекта недвижимости несовершеннолетнему осуществляются действия в пользу ребенка, а также учитывая прямое разрешение закона, при отсутствии возможности участия в сделке отца ребенка, полагаем, Вы вправе одновременно действовать как за себя (даритель), так и от имени своего ребенка (одаряемого), являясь законным представителем несовершеннолетнего.
«Дачная амнистия» закончилась
С 1 марта 2019 года оформить объекты капитального строительства можно только по уведомительному порядку. Прежний упрощенный порядок оформления домов на садовых участках уже не действует. Теперь, чтобы зарегистрировать свои права на садовый или жилой дом, нужно выполнить четыре действия.
Первое. Направить уведомление в орган местного самоуправления о начале строительства дома. К этому уведомлению нужно приложить проект будущего дома. Обратите внимание, что даже если дом построен несколько лет назад и права на него не оформлены, вам все равно придется направить такое уведомление.
Второе. Получить из администрации уведомление о соответствии параметров планируемого объекта градостроительной документации.
Третье. После того как дом будет достроен, вам нужно направить уведомление об окончании строительства. К этому документу прикладывается технический план дома, который вы заказываете у кадастрового инженера за определенную плату.
Четвертое. Администрация самостоятельно или вы сами подаете документы на регистрацию права собственности на указанный объект недвижимости в Росреестр через МФЦ. Прикладываете весь пакет документов (на земельный участок, на дом, квитанцию об уплате госпошлины и техплан по желанию). Получаете через несколько дней готовые документы, которые подтверждают регистрацию права собственности на ваш дом.
Уведомительный порядок действует и при оформлении индивидуальных жилых домов на участках под жилищное строительство, личное подсобное хозяйство. Вместо получения разрешения на строительство проходим все уведомительные этапы.
Хозяйственных построек (гаражей, бань) окончание «дачной амнистии» не коснулось. Эти строения можно оформить по декларации, но техплан заказывать тоже нужно. Для оформления таких объектов, как и для земельных участков, сроки не установлены.
При оформлении прав собственности на недвижимость могут возникнуть вопросы, ведь ситуация может оказаться нетипичной. В этих случаях рекомендуем проконсультироваться со специалистами Росреестра.
Комментарии: